Bauverein: Mitglieder­ver­sammlung tagte im Juni

Im Forum der Sparkasse LeerWittmund fand am 22. Juni 2023 die Mitgliederversammlung der Genossenschaft satt. 79 Mitglieder versammelten sich, der Vorstand und Aufsichtsrat berichteten von ihrer Arbeit.

Die Versammlungsleitung lag satzungsgemäß in den Händen des Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Heinz Feldmann. Pünktlich um 18 Uhr konnte Heinz Feldmann die Mitglieder, darunter auch zahlreiche Mitarbeiter des Bauverein, sowie aktive und ehemalige Aufsichtsratsmitglieder und den Vorstand zur Mitgliederversammlung begrüßen. Als Gast begrüßt wurde Jochen Kruse, der als Vertreter des Leeraner Bürgermeisters Claus-Peter Horst, der leider terminlich verhindert war, teilnahm.

Bild: Als Ehrengast nahm Jochen Kruse (Mitte) als Vertreter des Bürgermeister der Stadt Leer an der Mitgliederversammlung teil. (v.l.n.r. Ursel Nimmrich, Stellv. Aufsichtsratsvorsitzende, Jochen Kruse (Stadt Leer), Heinz Feldmann (Aufsichtsratsvorsitzender))

Zu Beginn der Versammlung wurde den 46 verstorbenen Mitgliedern der Genossenschaft mit einer Schweigeminute gedacht, dazu erhoben sich die Gäste von ihren Sitzen.

Stadt Leer: Bauverein ist verlässlicher Partner

Im anschließenden Grußwort richtete Jochen Kruse die herzlichen Grüße des Bürgermeisters aus und hob hervor, dass die Stadt Leer im Bauverein einen verlässlichen Partner für die Errichtung bezahlbaren Wohnraums sieht, der in Leer nach wie vor stark nachgefragt ist. Das lebenslange Wohnrecht, wie der Bauverein es seinen Mietern bietet, schaffe Sicherheit für die Lebensplanung. In den Projekten zur Sozialen Stadt Ost und auch zur Sozialen Stadt West bringe sich der Bauverein seit Jahren aktiv mit ein und übernehme Verantwortung für die Entwicklung der Stadt. Dem Bauverein wünschte Jochen Kruse weiterhin viel Erfolg und der Veranstaltung einen guten Verlauf.

Heinz Feldmann dankte für das Grußwort und setzte die Versammlung mit der Benennung der Stimmzähler und des Schriftführers fort. Anschließend folgt die Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung und Beschlussfähigkeit und die Vorstellung der Tagesordnung.

Geschäftsbericht: Mehr als 4 Mio. EUR in den Wohnungsbestand investiert

Thorsten Tooren, kaufmännischer Vorstand, startete den Bericht des Vorstands mit der Vorstellung des Jahresabschlusses in Form der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung. Die Zahlen lagen den Mitgliedern in Form des Geschäftsberichtes vor. (Geschäftsbericht 2022, Seite 32 ff. – unter diesem Link aufrufbar)

Mit 37,79 € pro qm – gegenüber 35,99 € im Vorjahr – investiert der Bauverein wie auch in den Vorjahren hohe Summen in den Erhalt seines Wohnungsbestandes. Es wurden insgesamt 4,061 Millionen Euro in den Bestandserhalt investiert.

Weiteres Thema ist die Hausbewirtschaftung. Die Corona-Krise hat auch im dritten Jahr bisher nur geringe Auswirkungen auf die Hausbewirtschaftung. Bei den Gewerbemietern gab es in 2022 keine Probleme durch die Corona-Pandemie. Im Bereich der Wohnraumvermietung sind die Kennzahlen Leerstand, Fluktuation und Mietausfälle im Vergleich zu den Vorjahren weiterhin unauffällig.

Sozialmanagement: Wichtig für das Miteinander

Wie auch in den Vorjahren bleibt das Engagement des Bauvereins beim Thema Sozialmanagement wichtig. Herr Tooren macht deutlich, dass die Arbeit von Frau Goldberg-Brill im Sozialmanagement des Bauverein Leer vorbeugend wirkt und hilft, die Konflikte zu lösen bzw. deeskalierend zu wirken. Weiterhin bleibt die Sicherung der Sauberkeit und Ordnung in den Objekten ein Thema.

Mieterhöhung: Auch in Zukunft notwendig

Herr Tooren erläutert die Hintergründe der in 2021 und auch in 2023 erfolgten Anpassung der Mieten. So sind 87% der Gebäude des Bauvereins älter als 1970 und bedingt durch die niedrige Fluktuationsquote ist dem Bauverein regelmäßig nur bei einem geringen Teil der Wohnungen möglich, eine Modernisierung durchzuführen. Das verursacht einen Modernisierungsstau und führt zu vielen ungeplanten und daher auch schwierig einzukalkulierenden Modernisierungsmaßnahmen, die die Liquidität des Bauvereins belasten. Gleichzeitig steigen die Kosten in den Bereichen Personal durch neue Tarifabschlüsse sowie die Kosten für Baustoffe und Dienstleistungen, in den letzten Monaten sind erschwerend Lieferengpässe und Personalausfälle bei den Handwerksbetrieben hinzugekommen.

Herr Tooren berichtet, dass die Mietanpassung im Jahr 2021 bei einem großen Teil der Mieter auf Verständnis gestoßen ist und nur wenig Kritik entstand. So haben 70% der Mieter der Anpassung nach §557 BGB sofort zugestimmt. In der aktuellen Mietanpassung im Frühjahr 2023 lag die Zustimmung mit knapp 75% noch etwas höher.

Herr Tooren verdeutlicht, das die einzige Einnahmequelle des Bauverein, aus der alle Kosten und Investitionen für den Betrieb und den Erhalt des Bestandes finanziert werden müssen, die Mieteinnahmen sind und deren Anpassung für das Bestehen und die Entwicklung der Genossenschaft auch in Zukunft unverzichtbar ist. Herr Tooren verweist in dem Zusammenhang auf die aktuelle Entwicklung der Preise, Zinsen und insbesondere die Notwendigkeit von Investitionen beim Wechsel auf regenerative Energieträger.

Mit einer durchschnittlichen Miete von 5,08 EUR pro qm (Vorjahr: 4,98) ist der Bauverein in Leer nach wie vor einer der günstigsten Anbieter von Wohnraum.

Betriebskosten weiter auf niedrigem Niveau

Die Höhe der Betriebskosten, die über den Bauverein abgerechnet werden, konnte mit 1,41 EUR pro qm Wohnfläche 2022 (Vorjahr: 1,31) auf einem niedrigen Niveau gehalten werden. Der Vorstand sieht sich in der Pflicht, insbesondere die Betriebskosten auf einem möglichst niedrigen Niveau zu halten. Herr Tooren verweist aber auch darauf, dass gesetzliche Regelungen oder Preisveränderungen am Markt, auf die der Bauverein keinen Einfluss hat, dennoch zukünftig zu Erhöhungen von Betriebskosten führen können.

Digitalisierung: Vermietungsportal geht in Betrieb

Eine umfassende Änderung ergibt sich aus dem Einsatz eines digitalen Interessentenportals und eines Online-Marktplatzes für die Neuvermietung. Seit Juni 2023 können Interessenten sich eigene Suchprofile anlegen und werden so automatisch informiert, sobald ein passende Mietangebot veröffentlicht wird. Auch können Besichtigungstermine online gebucht werden. Interessenten können sich online über den Stand des Verfahrens informieren. Ein großer Vorteil für die Wohnungssuchenden.

Dienstjubiläum: zahlreiche langjährige Mitarbeiter geehrt

Auf ein 10-jähriges Dienstjubiläum können Frau Hilke Goldberg-Brill und Frau Wiebke Heyenga zurückblicken. Seit 20 Jahren ist Frau Monika Brahms für den Bauverein tätig. Seit 25 Jahren sind Herr Lutz Ammersken und seit 30 Jahren Herr Pawel Jablonski und Herr Hans-Friedrich Scheper für den Bauverein aktiv. Auf 35 Jahre bei Bauverein können Herr Harmannus Behrends und Herr Alwin Meyer zurückblicken. Herr Tooren bedankt sich im Namen des Vorstandes und des Aufsichtsrates bei allen Dienstjubilaren und wünscht ihnen alles Gute, Glück und Gesundheit.

Finanzierung: langfristig sichern

Im Bereich Finanzen und Betriebswirtschaft berichtet Herr Tooren vom Abschluss von Forward-Darlehen in 2022 um Anschlussfinanzierungen für die Jahre 2023, 2024 und 2025 abzusichern. Bei diesem Vorhaben kam es dem Vorstand zugute, dass mit dem umfangreichen Projekt zur Neuordnung der durch weite Sicherungsabreden teils sehr verflochtenen Grundschulden im Jahre 2021 die Besicherung vereinfacht wurde. Die aktuelle Zinsentwicklung hat dem Neuordnungsprojekt im Nachgang zusätzliche wirtschaftliche Sinnhaftigkeit verliehen. So sind mittlerweile 4fach höhere Zinsen zu zahlen gegenüber dem Jahr 2021.

BVI: Trennung vom Geschäftsfeld Fremdverwaltung

Im Weiteren geht Herr Tooren auf den Verkauf der Gesellschaftsanteile des Bauverein Leer eG an der BVI Bauverein Immobilien Verwaltungs- und Vertriebs-GmbH an die ProReal Immobilienmanagement GmbH & Co. KG im November 2022 ein. Der Bauverein wird sich zukünftig auf sein Kerngeschäft konzentrieren. Die Mitarbeiter wurden alle übernommen und die Arbeit der ProReal wird am Standort Conrebbersweg 71/73 fortgesetzt.

Öffentlichkeitsarbeit: so intensiv wie noch nie

Die Öffentlichkeitsarbeit des Bauverein wurde auch im Jahr 2022 sowohl über Online-Kanäle (Newsletter, Website, Profile in sozialen Netzwerken und bei Google) als auch über Print-Kanäle (wie die Mieterzeitschrift „Treffpunkt“) durchgeführt.

Der Balkonwettbewerb wurde im Berichtsjahr unter dem Titel „Goldene Gießkanne“ unter ausdrücklicher Berücksichtigung von Terrassen und Loggien weitergeführt.

Der monatlich erscheinende kostenlose Newsletter erhält immer mehr Abonnenten, die Website wächst stetig um redaktionelle Beiträge, die in Rubriken wie „Ratgeber Wohnen“ oder „Sicher Wohnen“ einen Mehrwert für die Mieter darstellen sollen. 596 Nutzer hatten sich Stand Juni 2022 für den Newsletter registriert, nach aktuellem Stand sind es mittlerweile 879 Abonnenten.

Das Google-Profil des Bauverein wird von Mietern ebenfalls als Kommunikationsweg genutzt .Vor allem über das Wochenende erreichen über diesen Weg Anfragen den Bauverein.

Diese elektronischen Medien ergänzen die Mieterzeitschrift „Treffpunkt“ die weiter dreimal jährlich erscheint. Herr Tooren bittet die Mitglieder, sich gerne zu melden, wenn es Ideen für Beiträge zur Veröffentlichung gibt.

Herr Tooren berichtet, in den letzten Monaten sei er darauf angesprochen worden, der Bauverein würde zu wenig kommunizieren und über seine Arbeit berichten. Angesichts der Kombination der Offline- und Online-Kanäle stellt Herr Tooren fest, dass der Eindruck täuscht. Noch nie zuvor in der Geschichte des Bauvereins wurden so viele Kommunikationskontakte (ca. 52.400 p.a.) realisiert.

Ziel der Genossenschaft fest in Blick

Herr Tooren schließt seinen Bericht mit dem Hinweis auf die Zielsetzung der Genossenschaft, guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnraum für seine Mitglieder zur Verfügung zu stellen. Um das Ziel zu erreichen ist es Aufgabe des Vorstandes, permanent das Gleichgewicht zwischen Wirtschaftlichkeit und sozialer Verantwortung zu halten durch

• Konsequente Modernisierung des Wohnungsbestandes
• Verkauf unwirtschaftlicher Objekte
• Ständige Kosten-/Budgetkontrolle
• Optimierung von Prozessen und der Finanzen

Baugenehmigungen: trotz Wohnungsnot rückläufig

Herr Exner setzt als technischer Vorstand den Bericht des Vorstands fort.

Eingangs erläutert der Technische Vorstand die Entwicklung der Baugenehmigungen für neue Wohn- und Nichtwohngebäude in Deutschland. Es gab insgesamt einen Rückgang der Baugenehmigungen in 2022 ggü. 2021 von 12,5%. Herr Exner macht deutlich, dass die Ziele zur Schaffung neuen Wohnraums in den letzten Jahren  massiv verfehlt wurden. Auch in 2023 werden nicht annähernd so viele Wohnungen neu errichtet, wie notwendig wären.

Herr Exner präsentiert einzelne Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen des vergangenen Jahres. In 2022 wurden 4.062 EUR (Vorjahr: 3,868 Mio.) für Instandhaltung und Modernisierung ausgegeben – Neubauten nicht eingerechnet.  Abzüglich der Leistungen des bauvereineigenen Regiebetriebes wurden damit 3,521 Mio. EUR als Aufträge an lokale Unternehmen vergeben.

Engagiert: in 2022 wurden 17 Bäder und 36 Wohnungen modernisiert

17 Bäder wurden mit einer Gesamtsumme von 223.000,- EUR modernisiert. Im Durchschnitt sanken die Kosten pro Badmodernisierung von 17.615,- EUR im Jahre 2021 auf 13.117,- EUR – dank der Zuschüsse der Sozialkassen zu den Badumbauten.

36 Wohnungen (Vorjahr: 31) wurden 2022 saniert mit einem Investitionsvolumen von 967 T€ (Vorjahr 968 T€). Im Durchschnitt wurden 2021 pro Wohnung 31.225,- EUR und 2022 26.861,- EUR investiert.

Energetische Sanierungen: planmäßiger Fortschritt

Ebenso wurden umfangreiche Dachsanierungen mit einer Summe von 335.894,- EUR vorgenommen in der Folkmar-Allena-Str 2/4, Evenburgallee 6/8, Groninger Str. 62/64 und Okko-ten-Broek Str. 2.

Energetische Sanierungen, zu denen die Dämmung der Kellerdecke, das Ausblasen der Hohlschicht mit Dämmung sowie die Erneuerung der Elektrohauptverteilung gehören, wurden in folgenden Objekten fertiggestellt:

• Evenburgallee 22/24
• Hoheellernweg 57/59
• Okko-ten-Broek-Str. 2
• Groninger Str. 62
• Bavinkstr. 2/4 und 6/8

… mit einem Gesamtvolumen von 255.319,- EUR.

In nächster Zeit sind folgende Dachsanierungen geplant:

• Evenburgallee 2/4 mit ca. 78 T€
• Evenburgallee 26/28 mit ca. 88 T€
• Wendekamp 6/8/10 mit ca. 189 T€

mit einem Gesamtvolumen von 355.000,- EUR. Energetische Sanierungen sind für 2023 geplant in den folgenden Objekten

• HTR/HLR 5/6/8/10
• Evenburgallee 26/28
• Evenburgallee 2/4
• Evenburgallee 72/74
• Ubbo-Emmius-Str. 94/96
• Ubbo-Emmius-Str. 98/100                   

… mit einer Gesamtinvestition von ca. 463.000,- EUR brutto

Sanierung: Umstellung auf zentrale Heizungsanlagen wichtig

Im weiteren Verlauf erläutert Herr Exner weitere Sanierungsmaßnahmen. Zu den wichtigsten Maßnahmen vor dem Hintergrund der notwendigen Wärmewende ist die Umstellung von dezentralen auf zentrale Heizungsanlagen in den folgenden Objekten

• Fritz-Reuter-Str. 2
• Evenburgallee 26-28
• Evenburgallee 29-31a

Herr Exner erläutert, dass die Umstellung von dezentralen Einzelthermen auf zentrale Heizanlagen folgende Vorteile für die Mieter bietet:

• bessere energetische Bilanz – weniger Energieverbrauch
• weniger CO2-Ausstoß
• weniger Wartungskosten
• günstige Gastarife über langjährige Rahmenvereinbarungen

Glasfaser: Ausbau verschafft Mietern Wahlfreiheit

Herr Exner berichtet über den Fortgang zum Ausbau des Glasfasernetzes. Mehr als 8.100 Wohnungen sollen im Leeraner Stadtgebiet über Glasfaser Nordwest (GFNW) angeschlossen werden. Dazu hat GFNW die Ausbaugebiete Leer Süd-West, Leer Zentrum und Leer Süd-Ost eingerichtet. Der Bauverein Leer hat einen Kooperationsvertrag mit GFNW geschlossen, der die Installation der der Anschlüsse bis in die Wohnung regelt. Die ersten Auskundungen im Gebiet Leer Süd-West sind erfolgt. Die technische Umsetzung der Anschlüsse steht kurz bevor. Diese soll in der Reihenfolge Süd-West, Zentrum und Süd-Ost erfolgen. Die Mieter können die Internetanschlüsse bei Partnern der GFNW buchen, dazu sind bereits Vertriebsmitarbeiter von EWE und Telekom mit Mietern in Verbindung getreten.

Die Sanierung der Kabelnetze von Vodafone soll nach dem erfolgten Ausbau des Glasfasernetzes erfolgen. Ziel ist es, den Mietern die volle Auswahl an technischen Anschlüssen an das Internet und das Breitbandkabelnetz zu bieten.

Heizkostenverordnung: Wechsel des Messdienstleisters erfolgt

Im Zuge der Umsetzung der Vorgaben der neuen Heizkostenverordnung fanden Verhandlungen mit den Messdienstleistern statt. Der Rahmenvertrag mit Kalorimeta wurde zum 31.12.2021 gekündigt, ein neuer Rahmenvertrag wurde mit Techem geschlossen für 142 Gebäude und 1159 Wohnungen. Die Neuregelung führte nicht nur dazu, dass die Vorgaben des Gesetzgebers aus der Heizkostenverordnung (u.a. die unterjährige Verbrauchinformation an die Mieter) erfüllt werden kann, sondern bedeutet eine Ersparnis jährlicher Kosten von 19.560,- EUR (ca. 23%).

Der Austausch der Geräte erfolgte ab Mai 2022 und sollte bis Herbst 2022 voraussichtlich dauern. Das Projekt ist leider erst zu 90% fertiggestellt, da es immer wieder zu Verzögerungen bei den von Techem beauftragten Dienstleistern kam.

Blaue Tonne: Einführung erfolgreich

Die Einführung der Altpapiertonne (Blaue Tonne) machte die Pflasterung von Aufstellflächen sowie deren teilweise Einzäunung notwendig. Dafür wurden 230 T€ budgetiert, die tatsächlichen Ausgaben beliefen sich mit 227.959,- EUR niedriger als die Planung.

Neubau: Bauverein plant weitere Projekte

Am Pulverturm 15/17 und 23/25 sind Ersatzbauten mit jeweils 4 Wohnungen mit 65 bzw. 75 qm Wohnfläche geplant. In der Okko-ten-Broek-Str. 28 sollen 4 Wohnungen mit je 60 qm Wohnfläche entstehen. Der geplante Baubeginn ist für dieses Jahr vorgesehen.

Ein weiterer Neubau soll im Osseweg 24 entstehen. Hier sollen 4 Wohnungen mit je 75 qm Wohnfläche entstehen.

Im Scheltenweg ist der Neubau von 10 barrierefreien Wohnungen geplant. Diese sollen mit öffentlichen Fördermitteln gebaut werden. Der Mietpreis wird 5,80€ pro Quadratmeter Kaltmiete betragen. Ein neues Entwurfskonzept war erforderlich aufgrund von Einwänden des Bauordnungsamtes.

Herr Exner stellt die überarbeitete Planung vor. Von 10 geplanten Wohnungen werden 4 barrierefrei sein. Die geplanten Investitionskosten belaufen sich auf 1,6 Mio €.  Auch hier ist ein Termin für den Baubeginn im Jahr 2023 vorgesehen. Anhand einer Übersicht (s. Anlage 1, Folie 57) stellt Herr Exner die Lage und den Zuschnitt der geplanten Gebäude vor.

Herr Exner gibt anschließend einen Überblick über das Neubauprojekt „Am Bahndamm“ in Leer. Der Bauverein und Real Immobilien haben seitens der Stadt Leer den Zuschlag für das gleichnamige Grundstück erhalten, um auf der Fläche von 10.200 qm bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Die Vorgaben der Ausschreibung sahen eine Quote von 60% des Wohnraums vor, der mit Fördermitteln des Landes Niedersachsen zu errichten ist. Diese Quote wurde übertroffen, geplant sind  zu 100% Wohnungen, die mit Wohnraumfördermitteln errichtet werden. Insgesamt sind das 96 Wohnungen mit einer anfänglichen Kaltmiete von 7,20 EUR pro qm.

Es wird eine gleichmäßige Aufteilung der Wohnungen zwischen Real Immobilien und Bauverein geben. Das Quartier wird klimaneutral betrieben. Der Baubeginn soll in der zweiten Jahreshälfte 2024 liegen.

Geplant: weitere Modernisierungen

An Modernisierungen sind 2023 circa 3,8 Mio € geplant. Für Neubauten sind in den Jahren 2023 – 2025 ca. 8,0 Mio € geplant. Das Projekt „Am Bahndamm“ ist darin noch nicht eingerechnet.

Die Erfüllung des Satzungszweckes, der die Bereitstellung von sicherem, gutem und sozial verantwortbarem Wohnraum für die Mitglieder der Genossenschaft vorsieht, ist Auftrag des Vorstandes. Dazu sieht der Vorstand – wie bereits in den Vorjahren – die Notwendigkeit, in großem Umfang in die Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes zu investieren. Durch die Realisierung von Neubau-Projekten soll auch in den nächsten Jahren neuer Wohnraum geschaffen werden. Damit leiste der Bauverein Leer einen wichtigen Beitrag, um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt in Leer zu verbessern.

Ausblick: Gesetzeslage ist eine große Herausforderung

Herr Exner informiert die Versammlung über einzelne wichtige Gesetzesvorgaben, die zukünftig hohe Anforderungen an die Wohnungswirtschaft stellen. So steht die Novellieren des Gebäudeenergiegesetzes an, die eine Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfes im Neubau von bisher 75% auf 55% des Referenzgebäudes vorsieht.

Im Zuge der Novellierung war sogar ein Einbauverbot für neue Gasheizungen im Gespräch.

Auf europäischer Ebene plant das Parlament einen Sanierungszwang für Häuser der Effizienzklassen F – H bis 2030 und der Effizienzklasse E bis 2033. Würde das Vorhaben in geltendes deutsches Recht umgesetzt, stünde der Bauverein Leer vor Sanierungsaufgaben, die abgesehen vom finanziellen Aspekt auch technisch und organisatorisch nicht zu leisten sind, da zu viele Gebäude zu umfangreich in zu kurzer Zeit zu sanieren wären – vorausgesetzt, eine Sanierung würde sich wirtschaftlich darstellen lassen.

Eine weitere wichtige gesetzliche Rahmenbedingung ist die Einführung der CO2-Abgabe. Diese sieht eine höhere Beteiligung des Vermieters vor, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude mit schlechtem energetischen Standard befindet. Allerdings lässt die Regelung außer Acht, dass die Höhe des Gasverbrauches in erheblichem Umfang vom Nutzungsverhalten des Mieters abhängt, das nicht in allen Fällen vernunftgesteuert sein wird. Über die geltende Regelung wir der Vermieter in solchen Fällen im Verhältnis stärker mit bestraft.

Der hydraulische Abgleich ist eine weitere rechtliche Hürde für die deutsche Wohnungswirtschaft. Diese technische Maßnahme ist ab dem 1. Oktober 2022 verpflichtend. Bis zum 30. September 2023 ist in Gebäuden ab 1000 Quadratmeter beheizter Fläche oder in Wohngebäuden mit mindestens 10 Wohneinheiten dieser Abgleich durchzuführen. Bis zum 15. September 2024 in Gebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten. Diese Anforderung ist technisch und organisatorisch nicht umzusetzen und verursacht Kosten von 1000 bis 1500€ pro Wohnung. Hier sucht der Vorstand nach Lösungen für ein Gesetz, dass völlig an der wirtschaftlichen Realität entgegen Empfehlungen aus der Industrie, dem Handwerk und den Fachverbänden vorbei entwickelt wurde.

Nachbarschaftshilfe: Jubiläumsfest großer Erfolg

Zum Abschluss seines Berichtes zeigt Herr Exner Bilder vom Jubiläumsfest der Nachbarschaftshilfe, das im September 2022 erfolgreich im Conrebbersweg stattfand. Zahlreiche Besucherinnen und Besucher haben sich an den Musikgruppen, Tee, Kaffee und Kuchen sowie Imbissangeboten erfreut.

Vorstand: Dank an Team, Ehrenamtler, Handwerk, Dienstleister, Behörden und Gremien

Der Vorstand bedankt sich ausdrücklich bei den Mitarbeitern des Bauvereins, bei den Mitgliedern des Aufsichtsrates und bei den Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen und Behörden für die erfolgreiche Zusammenarbeit.

Aufsichtsrat: Bericht über Tätigkeiten

Der Aufsichtsrat ist im Berichtsjahr zu sechs Sitzungen gemeinsam mit dem Vorstand zusammengekommen. Wichtige Beratungsschwerpunkte waren:

• Instandhaltung und Modernisierung des Immobilienbestandes
• Neubauplanungen
• Der Wirtschafts- und Finanzplan, die Zins- und Preisentwicklung und Lieferkettenproblematik
• Gestaltung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen angesichts der zukünftigen Herausforderungen
• wie u.a. den Klimaschutz
• die Entwicklung des Geschäftsfeldes WEG- und Mietverwaltung

In einer gemeinsamen Klausurtagung haben Aufsichtsrat und Vorstand sich stark mit dem Thema Klimaschutz beschäftigt und herausgearbeitet, welche großen Herausforderungen die Erstellung und Verfolgung eines Klimapfades für die Genossenschaft mit sich bringt. Aufsichtsrat und Vorstand sind sich darüber einig, dass die Schaffung bezahlbaren Wohnraumes im Landkreis Leer Zielsetzung der Genossenschaft ist und als Maßgabe für das künftige Handeln gilt. Die nach wie vor angespannte Lage am Wohnungsmarkt zeigt deutlich, wie wichtig dieser Auftrag ist.

Mietanpassung: wichtig und richtig

Die im Jahr 2021 erfolgte turnusmäßige Anpassung der Nutzungsgebühren erwies sich angesichts der Preis- und Zinsentwicklungen im Laufe des Jahres 2022 als richtig. Mieterhöhungen bleiben angesichts der vielen Herausforderungen u.a. aufgrund der Dekarbonisierung zwingend notwendig. Der Vorstand wird auch in Zukunft darauf  achten, die Entwicklung der Betriebskosten, die durch den Bauverein beeinflussbar sind, auf bezahlbarem Niveau zu halten. Aufsichtsrat und Vorstand sind sich bewusst, dass angesichts des allgemeinen Preisanstiegs diesem Aspekt besondere Bedeutung zukommt.

BVI: Verkauf der Gesellschaftsanteile und Konzentration auf Kerngeschäft

Vor dem Hintergrund der durch die Ukraine-Krise stark veränderten politischen und ökonomischen Rahmenbedingungen hat sich der Vorstand im Herbst 2022 dazu entschieden, keine weiteren Investitionen in die Tochtergesellschaft BVI Bauverein Immobilien Verwaltungs- und Vertriebs- GmbH vorzunehmen und der Gesellschafterversammlung den Verkauf der Gesellschaftsanteile des Bauverein Leer eG vorzuschlagen. Mit Zustimmung des Aufsichtsrates des Bauverein Leer eG und der Gesellschafterversammlung fand der Verkauf der Gesellschaftsanteile im November 2022 statt. Der Bauverein Leer eG wird sich zukünftig auf sein Kerngeschäft konzentrieren. Das ist angesichts der Herausforderungen der Zukunft auch richtig.

Dividendensplitting: Fortsetzung empfohlen

Den Diskussionsergebnissen der Vorjahre folgend empfiehlt der Aufsichtsrat und der Vorstand die Beibehaltung des Dividendensplitting analog der Regelung des Vorjahres, die sich wie folgt darstellt

• bis max. 2 Anteile: 4,0% Dividende
• bis 20. Anteil: 1,0% Dividende
• ab dem 21. Anteil: 0,1% Dividende

Ausblick: Folgen der Krisen nicht in Gänze absehbar

Die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2022 zeigen, dass der Bauverein Leer ein aktives, wirtschaftlich solides und zukunftsorientiertes Unternehmen ist. Da die wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie und auch des Ukraine-Konfliktes letztendlich nicht in Gänze absehbar sind, ist abzuwarten, wie sich diese zukünftig auf den Bauverein Leer auswirken.

Dank: Alle Beteiligten verdienen Anerkennung

Unverändert bestimmen der Förderauftrag für die Mitglieder und der Werterhalt des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes das tägliche Handeln des Vorstandes und der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Für die erfolgreiche und engagierte Arbeit des vergangenen – und aufgrund der Corona-Krise wieder sehr besonderen – Jahres dankt der Aufsichtsrat allen Beteiligten sehr herzlich und spricht ihnen seine volle Anerkennung aus.

Bei den vielen Helferinnen und Helfern und den Gruppenleiterinnen der Nachbarschaftshilfe bedankt sich der Aufsichtsrat für ihre engagierte Mitarbeit.

Allen Mitgliedern dankt der Aufsichtsrat für das in die Genossenschaft gesetzte Vertrauen.

Prüfung: Bericht über das Ergebnis

Frau Ursel Nimmrich berichtet über das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung für das Geschäftsjahr 2021.

Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V. mit Sitz in Hannover hat den Jahresabschluss 2021 unter Einbeziehung der Buchführung geprüft und am 06.10.2022 mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Frau Nimmrich stellt den entsprechenden Ausschnitt aus dem Prüfungsbericht als Foto vor.

Der Aufsichtsrat hat den schriftlichen Prüfungsbericht in seiner Sitzung am 08.12.2022 besprochen und einstimmig beschlossen.

Aussprache: verschiedene Themen werden angesprochen

In der anschließenden Aussprache werden verschiedene Fragen durch die Mitglieder angesprochen.

Angesprochen darauf, ob auch zukünftig mit Mieterhöhungen zu rechnen ist, bestätigt der Vorstand, dass die anstehenden Investitionen durch den Klimaschutz und die Wärmewende so hoch sind, dass an regelmäßigen Anpassungen kein Weg vorbeiführen wird.

Eine weitere Frage betraf das neue Vermietungsportal und die Frage, ob man tatsächlich nur unter Einsatz eines Mailkontos das Portal nutzen kann. Das sei für Mieter ohne Internetzugang eine große Hürde. Der Vorstand erläutert, man sei sich dieser Befürchtung bewusst. Die Vorgespräche mit befreundeten Genossenschaften haben jedoch dort gezeigt, dass sich das Problem als nicht sehr groß darstellt. Man würde das beobachten und – wenn möglich – Hilfestellung anbieten. Allerdings bleibt beim Interessenten die Notwendigkeit, seine Mails regelmäßig abzurufen.

Angesprochen auf den Wegfall des offenen Publikumsverkehrs in der Geschäftsstelle in der Edzardstrasse erläutert Herr Tooren, dass nach wie vor die Mitarbeiterinnen für Gespräche zur Verfügung stehen und lediglich eine vorherige Terminvereinbarung notwendig ist, die dazu führt, dass die Mitarbeiter vorbereitet in die Gespräche gehen können. Dadurch würde kein Service wegfallen.

Bezüglich der Haltung des Bauverein zur Installation von Balkonkraftwerken verwies der Vorstand auf eine entsprechende Stellungnahme auf der Website des Bauverein.

Beschlussfassungen

Im weiteren Verlauf der Sitzung wurden folgende Beschlüsse gefasst

• Beschluss über die Information über und die Zustimmung zum Prüfungsbericht des Geschäftsjahres 2021
  Beschluss über die Festetellung des Jahresabschlusses 2022
• Beschluss über das Dividendensplitting
• Beschluss zur Ergebnisverwendung und Auszahlung der Dividende zum 06. Juli 2023
• Beschluss über die Entlastung des Vorstandes
• Beschluss über die Entlastung des Aufsichtsrates

Das turnusgemäß ausscheidende Mitglied des Aufsichtsrates, Herr Harm van Deest, stellt sich erfolgreich zur Wiederwahl. Herr Feldmann bedankte sich beim dem langjährigen Aufsichtsratsmitglied für das große Engagement für die Sache der Genossenschaft.

Satzungsänderung: Einführung eines weiteren Pflichtanteiles

Im letzten Tagesordnungspunkt standen die Änderungen von drei Passagen der Satzung an. Der Vorstand erläuterte die Notwendigkeit, die Pflichtanteile, die eine Funktion ähnlich einer Mietkaution erfüllen, auf 3 Anteile anzuheben. Seit der letzten Änderung seien durch den Anstieg der Preise für Handwerksleistungen und Baustoffe die Risiken für Zahlungsausfälle für den Bauverein stark gestiegen. Ein weiterer Pflichtanteil würde diese Ausfallrisiken für die Genossenschaft reduzieren. Der Prüfungsverband hat in diesem Zusammenhang einen Neuregelung dringend empfohlen.

In den anschließenden Wortmeldungen sprachen sich mehrere Mitglieder gegen die Satzungsänderung aus, da diese zum jetzigen Zeitpunkt eine zu hohe Belastung für die Mieter darstelle und auch die Abzahlungsvereinbarung zu belastend gestaltet sei. Der Vorstand wies darauf hin, dass die Pflichtanteile für die Mieter in den letzten Jahren gut verzinst worden sind und daher es sich hier nicht um Kosten für die Mieter handele.

In den anschließenden Abstimmungen, die einzeln für die drei Absätze des §17 vorgenommen wurden2, kam die erforderliche 3/4-Mehrheit für eine Satzungsänderung nicht zustande.

Dritter Pflichtanteil: Geänderte Beschlussvorlagen in 2024

Herr Feldmann fasst zusammen, dass die Kritik an der Einführung eines dritten Pflichtanteils sich auf die Regelung der Ratenzahlung konzentriert hat und weniger an der Notwendigkeit, die Kautionsfunktion der Pflichtanteile zu verstärken. Daher würde der Aufsichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand eine neue Regelung besprechen, um in der Mitgliederversammlung des kommenden Jahres die Satzungsänderung erneut auf die Tagesordnung zu setzen mit entsprechend geänderten Beschlussvorlagen.

Abschließend sprach Herr Feldmann den Helferinnen und Helfern der Nachbarschaftshilfe, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Bauverein Leer eG, den Mitgliedern von Vorstand und Aufsichtsrat für Ihre Arbeit und den Anwesenden für Ihre Teilnahme.

Titelbild: Volles Haus im Sparkassen-Forum bei der Mitgliederversammlung des Bauverein Leer eG im Juni 2023.