Bauverein: Mitglieder­ver­samm­lung hat getagt

Die diesjährige Mitgliederversammlung hat am 18.06.25 im Großen Saal des Zollhauses getagt. Der Jahresabschluss wurde festgestellt, die Dividendenregelung beschlossen und Aufsichtsräte wieder gewählt. Bei der Aussprache trafen unterschiedliche Meinungen der Teilnehmer aufeinander.

Traditionell eröffnete Heinz Feldmann, Aufsichtsratsvorsitzender des Bauverein, die Versammlung mit der Gedenkminute für die im vergangenen Geschäftsjahr verstorbenen Mitglieder. Aus aktuellem Anlass schloss Feldmann in das Gedenken auch den kürzlich verstorbenen ehemaligen Aufsichtsratsvorsitzenden Günther Boekhoff mit ein, der sich über sehr viele Jahre stark für den Bauverein eingesetzt hat und auch als Bürgermeister der Stadt Leer die Entwicklung des Bauverein begleitet hat.

Vorstand berichtet: hohe Investitionen in den Bestand

Den Auftakt zu Bericht des Vorstands übernahm Thorsten Tooren, kaufmännischer Vorstand. Tooren stellte aktuelle Zahlen zur Entwicklung der Genossenschaft sowie den Jahresabschluss 2024 vor.

Bei nahezu gleichem Wohnungsbestand (1.676 Wohneinheiten) betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete pro qm 5,46 € (Vorjahr 5,28 €). Die Mieterwechsel sind mit 8,1% leicht rückläufig gegenüber dem Vorjahr mit 8,8%. Massiv investiert hat die Genossenschaft in die Modernisierung und Instandhaltung: mit 43,48 € pro qm (Vorjahr 45,18 €) bewegen sich diese Investitionen weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Das Team des Bauverein hat sich nach dem Weggang (Eintritt in den Ruhestand) zweier Mitarbeiter um weitere Mitarbeiter in der Werkstatt und der Verwaltung verstärkt und bildet seit August 2024 auch wieder eine Immobilienkauffrau aus.

Der gesamte Geschäftsbericht inklusive der Jahresabschlusses ist in den Geschäftsstellen des Bauverein Leer eG erhältlich und online auf der Website des Bauverein Leer eG verfügbar.

Situation der Wohnungswirtschaft und Mietanpassungen

Anhand einiger Statistiken und Grafiken erläuterte Tooren die rasante Entwicklung der Preise für die Instandhaltung und Modernisierung sowie die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre. Der Vorstand macht deutlich, dass sich an der Notwendigkeit, die Mieten regelmäßig zu erhöhen, nichts geändert hat. Dass die Einnahmen aber auch wieder den Mietern zugutekommen, zeigen die Investitionen in den Bestand. Die Genossenschaft steckt ihre finanzielle Kraft in erster Linie in den Erhalt und den Ausbau des eigenen Wohnungsbestandes. Daher habe man auch in den Vorjahren immer wieder darauf verwiesen, dass alle zwei Jahre Mietanpassungen notwendig sind, wie sie nun auch im Jahr 2025 stattfinden.

Wie auch im Vorjahr macht Tooren auf die Schäden aufmerksam, die der Genossenschaft entstehen, wenn die Erbsituation bei Mietern nicht klar geregelt ist. Langwierige Verfahren zur Nachlassklärung blockieren immer wieder Wohnungen, die über Monate nicht zur Wiedervermietung zur Verfügung gestellt werden können. Tooren bittet darum, sich frühzeitig darüber Gedanken zu machen und sich gerne dazu an den Bauverein zu wenden. Aktuelle Statistiken und Studien des GdW (Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen) zeigen, dass das nachbarschaftliche Miteinander immer weiter abnimmt, während sich immer mehr Mieter verschiedener Altersgruppen vereinsamt fühlen. Eine Übersicht aktueller Quellen und Links mit Statistiken und Grafiken zur Wohnungswirtschaft lagen zum MItnehmen am Ausgang bereit. Die Entwicklung zeige, wie wichtig immer noch die Arbeit des Vereins „Nachbarschaftshilfe des Bauverein Leer e.V.“ – auch mehr als 25 Jahre nach der Gründung des Vereins – ist.

Die finanzielle Belastung der Mieter durch die Betriebskosten so gering wie möglich zu halten, steht täglich im Fokus des Bauverein-Teams. Dazu wurden u.a. langjährige und preisgünstige Gasversorgungsverträge geschlossen, Rauchwarnmelder eingebaut, die per Funk auf ihre Funktionsweise überprüft werden und die Gartenpflegearbeiten optimiert. Allerdings können nicht alle Kosten durch den Bauverein beeinflusst werden, so haben bspw. die Kosten der Gebäudeversicherung in den letzten Jahren erheblich zugenommen.

Attraktive Dividende vorgeschlagen

Ebenso wirbt der Vorstand dafür, in die Genossenschaft zu investieren. Es gibt ab sofort die Möglichkeit, bis zu 100 Geschäftsanteile – in Summe 30.000,- € – zu erwerben, für die eine attraktive Dividende angestrebt wird. So schlagen der Vorstand und der Aufsichtsrat auch für das Geschäftsjahr 2024 die folgende Dividendenregelung vor

1. – 3. Geschäftsanteil	4 % Dividende
4. – 50. Geschäftsanteil	3,5 % Dividende
ab 51. Geschäftsanteil	0,1 % Dividende

Der Erwerb dieser sogenannten freiwilligen Geschäftsanteile stärkt das Eigenkapital und trägt dazu bei, die Finanzkraft der Genossenschaft zu stärken. Damit, so Tooren, wird die Genossenschaft unterstützt beim Bau und dem Erhalt von dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum im Landkreis Leer. Dividendenberechtigt ist das Geschäftsguthaben, dass am 01. Januar des betreffenden Geschäftsjahres – hier am 01. Januar 2024 – eingezahlt war.

Wohnen in Deutschland – Zahlen, Daten und Fakten

In Deutschland wohnen 56% der Haushalte in Mietwohnungen, 44% in Eigentum, so Tooren. Deutschland wird zu Recht als Mieterland bezeichnet. Die Mietwohnungen sind zu einem guten Drittel (36%) in der Hand gewerblicher Vermieter. Die weitaus größere Anzahl an Mietwohnungen (64%) wird von privaten Kleinvermieter gehalten. Die bundesweite Nettokaltmiete lag 2024 bei 7,28 € pro qm – bei den Mitgliedsunternehmen des GdW – zu denen auch die Wohnungsgenossenschaften zählen – lag diese bei 6,39 €. Im Schnitt liegen die Wiedervermietungsmieten der GdW-Unternehmen 25% unter den Neuvertragsmieten am Markt. Die Entwicklung der Nettokaltmiete lag deutlich unterhalb der Entwicklung der Inflationsrate. Im Jahr 2022 lag die Nettokaltmiete des Bauverein 1,24 € unterhalb der Durchschnittsmiete von 6,32 € in der Stadt Leer.

Personal und Organisation: Veränderungen in 2024

Mit Frau Eggers (Nachbarschaftshilfe) und Herrn Behrends (Gärtnerei) sind zwei sehr langjährige Mitarbeitende im vergangenen Jahr in den Ruhestand verabschiedet worden. Verstärkt wurde das Team durch Neuzugänge in der Werkstatt, der technischen Abteilung, mit einer Assistentin des Vorstandes und durch eine Auszubildende im ersten Lehrjahr. In den vergangenen 12 Monaten feierte Herr Reinhard aus dem Team der Bauverein-Werkstatt sein 10-jähriges Dienstjubiläum. Herr Tooren dankt an dieser Stelle im Namen des Vorstandes allen ehemaligen und aktuellen Mitarbeitenden für ihr Engagement zum Wohle der Genossenschaft.

Öffentlichkeitsarbeit: Kommunikation wurde weiter ausgebaut

Der Bauverein berichtet in den vergangenen Monaten stärker als je zu vor über seine Aktivitäten und Aktuelles und Interessantes rund um das Wohnen bei der Genossenschaft. Dazu wurden neben dem Print-Medium „Treffpunkt“, der 3-mal jährlich erscheint, der monatliche Mail-Newsletter, die Internetnetseite und das Google-Profil genutzt. Neu hinzu kam ein eigener Whatsapp-Nachrichtenkanal sowie Anfang 2025 der „Treffpunkt Express“, eine Din-A4-Ausgabe eines Nachrichtenflyers, der zwischen dem Erscheinen der Ausgaben des „Treffpunkt“ viermal jährlich an alle Mieter verteilt wird. Die Abonnentenzahlen der Online-Kanäle steigen kontinuierlich.

Nachbarschaftshelden geehrt

Auch in 2024 wurde der 2023 ins Leben gerufene Preis „Nachbarschaftshelden“ verliehen an Mieter, die sich um ihre Hausgemeinschaft verdient gemacht haben. Die Preisverleihung fand in einer kleinen Feierstunde unter dem Motto „Wir feiern Nachbarschaft“ statt, die vom Bauverein und der Nachbarschaftshilfe gemeinsam veranstaltet wird. Zu diesem Anlass wurden auch die Gruppenleitungen für ihr ehrenamtliches Engagement geehrt.

Den weiteren Bericht des Vorstandes setzt Thomas Exner als Technischer Vorstand fort.

4,6 Millionen für Instandhaltung und Modernisierung

Thomas Exner berichtet über die im vergangenen Geschäftsjahr erfolgten Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten. Mehr als 4,6 Mio. € – umgerechnet 43,48 € pro qm – wurden in den Bestand investiert. 663 T€ flossen in den Neubau am Scheltenweg, wo 10 Wohnungen mit Fördermitteln des Landes errichtet werden. Es konnten 9 Bäder barrierefrei umgebaut werden. Im Schnitt stiegen die Kosten einer Badsanierung von 14 T€ im Jahr 2023 auf rund 19 T€ im Jahr 2024 – eine Steigerung von mehr als einem Drittel. Auch die Kosten der Wohnungsmodernisierungen stiegen von 32.750,- € im Jahr 2023 auf 36.819,- EUR in 2024.

Energetische Sanierungen sind und bleiben wichtig

Bereits seit 2002 treibt der Bauverein die energetische Sanierung seiner Gebäude voran. Dazu zählen, so Exner, neben der Dämmung der Kellerdecke, der Dämmung der obersten Geschossdecke auch das Ausblasen der Hohlschicht mit Dämmmaterial und ggf. der Einbau von neuen Fenstern. Im Jahr 2024 wurden die Gebäude in der Evenburgallee 2-4 sowie am Hermann-Tempel-Ring/Hermann-Lange-Ring 5/6/8/10 mit einer Summe von 470 T€ saniert, dabei blieben die tatsächlichen Kosten noch unter den geplanten Ausgaben. Die energetische Sanierung in der Evenburgallee 26/28 ist derzeit noch im Gange. Dort werden erstmals in der Geschichte der Genossenschaft Wärmepumpen verbaut. Diese zentrale Wärmeversorgung löst die einzelnen Etagenheizungen in den Wohnungen ab und wird neben dem Wechsel auf regenerative Energien auch Einsparungen bei der eingesetzten Energiemenge mit sich bringen.

Zentrale Wärmeversorgung: Erfolgsgeschichte wird fortgesetzt

Beim Bauverein wird ein Anteil von ca. 60% der Wohnungen durch eine Heizzentrale im Gebäude mit Wärme versorgt. Bei ca. 40% erfolgt die Wärmeversorgung durch Thermen in den Wohnungen. Der Umstieg auf eine zentrale Versorgung erfolgt bereits seit Jahren und realisiert eine höhere Heizeffizienz, reduziert den Energieverbrauch merklich und hilft, die CO2-Belastung zu senken. So wurden laut Exner im vergangenen Jahr 5 Wärmezentralen eingebaut mit einem Invest von rund 92 T€. Ausgetauscht und erneuert werden mussten 9 abgängige Heizzentralen (Invest 86 T€). 24 Einzelanlagen mussten für einen Betrag von 114 T€ ausgetauscht und erneuert werden, dazu konnten entsprechende Übergangsfristen des neu aufgelegten Gebäudeenergiegesetzes genutzt werden.

Telekommunikation: Ausbau des Glasfaser- und Breitbandkabelnetzes beim Bauverein

Thomas Exner berichtet, dass der Vorstand den Mietern zukünftig die volle Freiheit bei der Wahl von Telekommunikationsangeboten in den Wohnungen verschaffen will. Dazu wurden Ausbauvereinbarungen mit den Firmen Vodafone (für die Modernisierung des Breitbandkabelnetzes) und Glasfaser Nordwest (für den Einbau des Glasfasernetzes) getroffen. Nach Beendigung der Arbeiten können Mieter frei wählen, auf Basis welcher Netztechnologie sie Internet, Telefonie und TV nutzen wollen. Das Besondere an diesen Ausbauverträgen ist, dass der umfassende Netzausbau bzw. die Netzmodernisierung weder der Genossenschaft noch den Mietern berechnet wird.
Die Modernisierung des Breitbandkabelnetzes ist zur Hälfte abgeschlossen. Der Einbau des Glasfasernetzes soll Ende 2025 fertiggestellt sein, so Exner.

Rauchwarnmelder: Mehr Sicherheit zu niedrigeren Kosten

Thomas Exner berichtet über den Austausch aller 6.500 Rauchmelder in den Wohnungen des Bauverein. Die neuen funkvernetzten Geräte haben den Vorteil, dass es zukünftig keine regelmäßige Funktionsüberprüfung mehr vor Ort in den Wohnungen geben wird. Die Geräte melden zweimal monatlich ihren Status per Funk. Das führt zu mehr Sicherheit bei gleichzeitig niedrigeren Betriebskosten. Thomas Exner betont in dem Zusammenhang, dass der Bauverein bei der Platzierung der Melder über den gesetzlich geforderten Standard hinausgeht und alle Aufenthaltsräume und Flure der Wohnung mit Meldern ausgestattet.

Notwendig: Neubau und Ersatzbau

Die Schaffung neuen Wohnraums ist angesichts des angespannten Wohnungsmarktes dringend erforderlich, so Exner. Die Neubauten helfen, die CO2-Bilanz zu verbessern und sichern die Zukunftsfähigkeit der Genossenschaft. Folgende Ersatzbauten sind in Planung:

Am Pulverturm 15/17 & 23/25	6 Wohnungen mit Wohnflächen von 34 qm, 60 qm und 75 qm
Okko-ten-Broek-Str. 28	4 Wohnungen mit je 60 qm Wohnfläche
Osseweg 24	4 Wohnungen mit je 75 qm Wohnfläche
Hermann-Tempel-Ring 1-3	20 Wohnungen mit Wohnflächen von 34 qm, 60 qm und 75 qm

Die Erfahrung der letzten Jahre zeigen, so Exner, dass ein mangelarmer – von mangelfrei möge er gar nicht mehr sprechen – Neubau nur durch eine sehr intesive Bauleitung möglich ist. Auch daher sei im technischen Bereich in den letzten Monaten Personal aufgebaut worden.

Der Bauverein konnte in einer Ausschreibung der Gemeinde Rhauderfehn für die Bebauung zweier Grundstücke mit dem Konzept an der Hahnentanger Strasse in Westrhauderfehn überzeugen. Das Konzept sieht die Errichtung von 24 Wohneinheiten mit Fördermitteln des Landes Niedersachsen vor.

Das Neubaugebiet „Bahndamm“ wird gemeinsam mit der Firma Real Immobilien beplant. Der Bebauungsplan ist in Bearbeitung. Weitere Termine stehen daher noch nicht fest.

Neubau: Scheltenweg kurz vor Fertigstellung

Mit Fördermitteln des Landes Niedersachsen entstehen am Scheltenweg in der Leeraner Innenstadt zehn Neubauwohnungen, davon vier barrierefrei. Die Vermietung startet voraussichtlich am 01.09.2025. Hier sind 1,8 Mio. € Investitionskosten geplant. Die Herstellungskosten werden voraussichtlich unter 3.000,- € pro qm-Wohnfläche liegen.

Aktuelles: Zahlreiche Gesetze und Verordnungen zu beachten

Der Bauverein sieht sich regelmäßig mit neuen rechtlichen Anforderungen konfrontiert. Große Änderungen brachte die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) mit sich. Ebenso die Europäische Gebäuderichtlinie, die BEG EM Bundesförderung, das CO2-Kostenaufteilungsgesetz, die Mietpreisbremse, das Solarpaket I, Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung, PV-Pflicht in Niedersachsen und viele andere mehr. Thomas Exner geht kurz auf die Inhalte ein und erläutert einige Folgen daraus für den Bauverein.

Dekarbonisierung: Erstellung der Klimabilanz und des Klimapfades

Anhand mehrerer Grafiken erläutert Thomas Exner die Maßnahmen zur Analyse des Gebäudebestandes, deren Ergebnisse wiederum zur Erstellung der Klimabilanz und des Klimapfades dienen. Grundlage ist das novellierte GEG. Demnach befinden sich 32% der Gebäude des Bauvereins in den Effizienzklassen F, G und H. Für diese Gebäude wird in den nächsten Jahren der Druck zunehmen, sie entweder energetisch zu ertüchtigen oder durch Ersatzbauten zu ersetzen – was einen erheblichen finanziellen Aufwand für die Genossenschaft bedeutet. Alternativ wird auch der Verkauf von Objekten zu erwägen sein.

Bei der Erstellung der ersten Klimabilanz zeigen sich die Erfolge der bereits seit 2002 umgesetzten Energetischen Sanierungen und Zentralisierungen der Wärmeversorgung. Bis zum Jahr 2030 muss der Bauverein seinen CO2-Ausstoß im Vergleich zum Jahr 1990 um 65% gesenkt haben. Bereits 2023 konnte der Bauverein hier eine Reduktion um 63% verzeichnen. Damit befindet sich die Genossenschaft auf einem guten Weg zu Erreichung des Zielkorridors, der 2040 eine Absenkung auf 88% gegenüber 1990 vorsieht.

Nachbarschaftshilfe: Einladung zur Mitgliederversammlung

Thomas Exner wirbt bei den Mitgliedern für die Teilnahme an der Mitgliederversammlung der Nachbarschaftshilfe, die am 25. Juni 2025 um 16 Uhr im Nachbarschaftstreff der Oststadt (Evenburgalle 51) stattfinden wird.

Dank an alle Mitwirkenden

Zum Ende seines Vortrages bedankt sich Thomas Exner im Namen des gesamten Vorstandes bei allen Mitarbeitenden, den Helferinnen und Helfern, den Handwerksfirmen, den Banken und der Sparkasse, den öffentlichen Verwaltungen und dem Aufsichtsrat für die Zusammenarbeit zum Wohle des Bauverein Leer.

Bericht des Aufsichtsrates

Heinz Feldmann berichtete über die Arbeit des Aufsichtsrates. In vier Gemeinsamen Sitzung hat der Aufsichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand beraten. Schwerpunktthemen waren

• die Instandhaltung und Modernisierung des Bestandes
• der Wirtschafts- und Finanzplan sowie die Zins- und Preisentwicklung
• die Entwicklung des Klimapfades und die Sicherung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
• die Optimierung des Beleihungsmanagements
• die Planung von Neubauten zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums

Wohnraum, so Feldmann, muss weiterhin bezahlbar bleiben, neuer Wohnraum muss geschaffen werden. Die turnusmäßigen Mieterhöhungen sind angesichts der Preis- und Zinsentwicklungen notwendig. Die Betriebskosten, so sie durch den Bauverein beeinflussbar sind, müssen auf möglichst niedrigem Niveau bleiben. Die Beschaffung notwendigen Eigenkapitals durch den verstärkten Ankauf freiwilliger Geschäftsanteile ist ebenfalls zu begrüßen. Grundlage dafür soll eine attraktive Dividendenregelung sein. Dem Vorstand dankte Heinz Feldmann im Namen des Aufsichtsrates für die gute Zusammenarbeit zum Wohle der Genossenschaft.

Prüfungsbericht: Geschäftsführung erfolgt ordnungsgemäß

Traditionell berichtet die stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrates, Ursel Nimmrich, über das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung des Jahresabschlusses 2023. Über das Ergebnis wurde der Aufsichtsrat am 05.12.2024 unterrichtet, die Prüfung fand vom 16. September bis zum 04. Oktober 2024 statt. Die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung wird bestätigt. Der Prüfungsbericht liegt im Saal im Original zur Einsichtnahme vor.

Aussprache: Lob und Kritik für die Arbeit des Bauverein

Herr Feldmann eröffnete die Aussprache und bat um Wortmeldungen.

Es gab mehrere Wortmeldungen, in denen Mitglieder neben einigen Fragen sowohl Kritik als auch Lob für die Arbeit des Vorstands und des Bauverein-Teams formulierten. Ein Teil der Fragen bezog sich auf aktuelle Betriebskostenabrechnungen oder Regelungen in Mietverträgen. Diese Fragen werden im Nachgang durch direkte Gespräche mit den Betroffenen geklärt.

Im Anschluss an die Aussprache ließ Heinz Feldmann als Versammlungsleitung über die Annahme des Prüfungsberichtes abstimmen. Dieser wurde mehrheitlich angenommen.

Beschlossen: Jahresabschluss, Dividenden und Ergebnisverwendung

Die nächste Abstimmung bezog sich auf die Feststellung des Jahresabschlusses. Dieser wurde mehrheitlich angenommen.

Die von Aufsichtsrat und Vorstand vorgeschlagene Dividendenregelung wurde mehrheitlich angenommen und sieht folgende Dividendenberechnung vor:

1. – 3. Geschäftsanteil	4 % Dividende
4. – 50. Geschäftsanteil	3,5 % Dividende
ab 51. Geschäftsanteil	0,1 % Dividende

Auch die vorgeschlagene Ergebnisverwendung (s. Geschäftsbericht Seite 39) wurde mehrheitlich angenommen.

Beschlüsse: Vorstand und Aufsichtsrat entlastet

Herr Feldmann berichtet, dass ein schriftlicher Antrag eines Mitglieds auf Entlastung des Vorstands vorliegt und stellt die Entlastung des Vorstandes zur Abstimmung. Die Entlastung erfolgt mehrheitlich.

Ebenso wird anschließend dem Aufsichtsrat Entlastung ereilt.

Vorstand und Aufsichtsrat danken der Mitgliederversammlung für das Vertrauen.

Aufsichtrat: Wiederwahl von vier Mitgliedern

Turnusmäßig schieden vier Mitglieder aus dem Aufsichtsrat aus und stellten sich anschließend zur Wiederwahl. Herr Feldmann übergab die Wahlleitung an Frau Nimmrich. Verbunden mit dem Dank an die ausscheidenden Mitglieder stellte Frau Nimmrich die ausscheidenden Mitglieder zur Wiederwahl. Weitere Kandidaten gab es nicht.

Alle vier Mitglieder wurden wiedergewählt, im einzelnen sind das

• Frau Kirsten Stahl
• Herr Heinz Feldmann
• Herr Kai Heemsoth
• Herr Joachim Nesvera

Alle Kandidaten nahmen die Wahl an.

Heinz Feldmann schloss als Versammlungsleiter den offiziellen Teil der Mitgliederversammlung und lud alle Teilnehmer zu einem Imbiss ein.

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